La sortie de l’indivision successorale en outre-mer facilitée

La loi n° 2018-1244 du 27 décembre 2018 visant à faciliter la sortie de l'indivision successorale et à relancer la politique du logement en outre-mer a été publiée au journal officiel et est entrée en vigueur le 28 décembre dernier. Le législateur a voulu remédier aux situations délicates dans lesquelles un nombre important d’indivisaires, souvent éloignés géographiquement, détiennent ensemble un patrimoine immobilier. Le marché de l’immobilier se trouve ainsi paralysé.

Le régime commun de l’indivision prévoit qu’en principe, si aucune convention n’a été conclue entre les indivisaires, la conclusion des actes de disposition sur le bien indivis se fait à l’unanimité des indivisaires (article 815-3 du Code civil). 

La nouvelle loi permet cependant de déroger aux dispositions du Code civil. Elle s’applique uniquement à la Guadeloupe, la Réunion, la Martinique, la Guyane, Mayotte, ainsi qu’à Saint-Barthélemy, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon.

L’article 1er de la Loi du 27 décembre 2018 prévoit ainsi que « pour toute succession ouverte depuis plus de dix ans, le ou les indivisaires titulaires de plus de la moitié en pleine propriété des droits indivis peuvent procéder, devant le notaire de leur choix, à la vente ou au partage des biens immobiliers indivis situés sur le territoire desdites collectivités ».

Le texte prévoit toutefois un certain nombre de garde-fous.

Tout d’abord, la précédente disposition ne s’applique pas si l'un des indivisaires est mineur, majeur protégé, présumé absent ou encore si le bien en question est un local d'habitation dans lequel réside le conjoint survivant.

De plus, l’opération en question est particulièrement encadrée, notamment au regard des obligations d’information et de publicité exigées. L’article 2 indique en effet que « le notaire […] notifie le projet par acte extrajudiciaire à tous les indivisaires et procède à sa publication dans un journal d'annonces légales au lieu de situation du bien, ainsi que par voie d'affichage et sur un site internet ». Les informations en question doivent notamment comporter l'identité des indivisaires à l'initiative de l’opération, leur quote-part dans l’indivision, l'identité et les quotes-parts des indivisaires non-représentés, le prix de vente et la valeur du bien.

Tout projet de cession du bien à une personne étrangère à l'indivision doit également être notifié.

Il existe ensuite la possibilité pour les indivisaires n’étant pas à l’initiative du projet de s’opposer à l’opération, en principe dans un délai de trois mois à compter de la notification. Si un tel droit est exercé, la vente ou le partage du bien devra alors être autorisé par le tribunal de grande instance qui va apprécier la présence ou non d’une atteinte excessive aux droits des indivisaires minoritaires.

La loi prévoit enfin un droit de préemption pour les indivisaires n’ayant pas initié l’opération. Cela signifie concrètement qu’en cas de cession du bien, ils ont la priorité sur les personnes étrangères à l’indivision.

Ainsi, le législateur a voulu apporter, à juste titre, une grande souplesse au droit de l’indivision en outre-mer. Encore faut-il que les principaux intéressés prennent l’initiative de la démarche dans des situations restées immobiles pendant des années.  

Pour stimuler les opérations, le législateur a prévu une exonération de droit de partage, qui s’élève normalement à 2,50% de la valeur des immeubles.

Loi n° 2018-1244, 27 décembre 2018, JO 28 décembre 2018